A taxa hipotecária fixa média de 30 anos apresentou tendência de alta ao longo de setembro, aproximando-se de 8% no início de outubro. Taxas hipotecárias mais elevadas têm um duplo impacto no mercado imobiliário – reduzindo a acessibilidade para os compradores e fortalecendo o efeito de fixação da taxa para potenciais vendedores. A combinação de acessibilidade reduzida e um efeito de fixação de taxas ainda mais forte irá provavelmente continuar a suprimir as vendas de casas porque não se pode comprar o que não está à venda, mesmo que se possa pagar. As vendas de casas existentes em agosto ficaram um pouco acima da taxa anualizada ajustada sazonalmente (SAAR) de 4 milhões, mas indicadores avançados, como pedidos de hipotecas de compra, sinalizam que as vendas podem cair abaixo de 4 milhões pela primeira vez desde o auge da Grande Crise Financeira , entre julho e outubro de 2010. Mas o mercado imobiliário hoje é muito diferente do mercado imobiliário durante o rescaldo do boom imobiliário anterior. O mercado imobiliário de hoje não é nada parecido com o mercado imobiliário de meados da década de 2000 – o mercado imobiliário de hoje não está sobrecarregado, nem é impulsionado por padrões de crédito frouxos, hipotecas sub-prime ou proprietários altamente alavancados. No entanto, o mercado imobiliário atual é semelhante ao mercado da década de 1980. A história não se repete, mas muitas vezes rima. Demografia, inflação e taxas “rima” com a década de 1980“O mercado imobiliário de hoje não se parece em nada com o mercado imobiliário de meados da década de 2000 – o mercado imobiliário de hoje não está sobrecarregado, nem é impulsionado por padrões de crédito frouxos, hipotecas sub-prime ou proprietários altamente alavancados. o mercado imobiliário atual é semelhante ao mercado da década de 1980. A história não se repete, mas muitas vezes rima."
No final da década de 1970 e início da década de 1980, os baby boomers estavam a envelhecer e a atingir os seus melhores anos de compra de casas, proporcionando uma onda de procura demográfica. Dado que os millennials são “um eco” dos baby boomers e estão actualmente a envelhecer nos seus melhores anos de compra de casa, o quadro demográfico no início dos anos 80 reflecte o mercado imobiliário actual.
O mercado imobiliário também enfrenta hoje uma recessão muito semelhante à do final dos anos 70 e início dos anos 80, de acordo com o nosso estudo.Indicador de recessão habitacional. No final dos anos 70 e início dos anos 80, as taxas de juro dispararam enquanto a Reserva Federal lutava para controlar a “Grande Inflação”. Soa familiar? Como resultado de uma política monetária mais restritiva e de uma inflação mais elevada, as taxas hipotecárias aumentaram para um pico de 18 por cento em 1981. À medida que as taxas hipotecárias atingiram níveis nunca vistos antes ou depois, as casas tornaram-se significativamente menos acessíveis e as vendas de casas caíram. Em outubro de 1982, a inflação caiu para 5%. O Fed permitiu que a taxa de fundos federais caísse para aproximadamente 9% no final de 1982 e a taxa hipotecária fixa de 30 anos caiu juntamente com uma inflação mais baixa e uma taxa de fundos federais mais baixa.
As vendas de casas existentes caíram quase50 por cento do pico em 1978 até o mínimo em 1982, antes de se recuperar junto com taxas hipotecárias mais baixas.Os preços das casas subiram mais de 14 por cento em 1978, then flatlined as year-over-year growth slowed to just 1 percent by 1982. Today’s market is similar – home sales face more downward pressure than prices. Os preços das casas subiram quase 17por cento numa base anual em 2022, antes de abrandar para uma taxa de crescimento anual de 5 por cento no segundo trimestre deste ano. Entretanto, as vendas de casas existentes caíram quase 40 por cento desde o pico recente em Janeiro de 2022 até ao último valor de Agosto. A procura demográfica face a uma oferta severamente limitada de casas para venda continua a estabelecer um limite mínimo para a descida dos preços, mas as vendas sofrem à medida que os potenciais compradores são desvalorizados e os proprietários existentes não vêem incentivos para vender.
Para onde vai o mercado imobiliário a partir daqui?
O mercado imobiliário se recuperou a partir da década de 1980, mas demorou algum tempo. A inflação e a estabilização das taxas hipotecárias foram fundamentais. Dado que as taxas hipotecárias aumentaram ainda mais em Outubro, esperamos que as condições recessivas no sector imobiliário se mantenham no curto prazo. No entanto, as previsões da indústria prevêem que as taxas hipotecárias irão moderar se a Reserva Federal parar com mais restrições monetárias e proporcionar mais certeza aos investidores. A estabilidade das taxas hipotecárias, mesmo que a estabilização ocorra com taxas em níveis mais elevados, é a chave para uma eventual recuperação habitacional.
Vendas potenciais de casas em setembro de 2023
Para o mês de setembro, a First American Data & Analytics atualizou seu modelo proprietário de vendas potenciais de casas para mostrar que:
- As vendas potenciais de casas existentes diminuíram para uma taxa anualizada ajustada sazonalmente (SAAR) de 5,37 milhões, uma redução de 0,03% mês a mês.
- Isto representa um aumento de 53,9% em relação ao ponto mais baixo do potencial de mercado atingido em Fevereiro de 1993.
- O potencial de mercado para vendas de casas existentes aumentou 0,3% em comparação com o ano anterior, um ganho de 14.700 vendas (SAAR).
- Actualmente, o potencial de vendas de casas existentes é de 1.424.000 (SAAR), ou 21,0 por cento, abaixo do pico do potencial de mercado, que ocorreu em Abril de 2006.
A primeira vice-economista-chefe americana, Odeta Kushi, contribuiu para esta postagem.
Que insights revela o primeiro modelo de vendas residenciais com potencial de dados e análises da American?
Ao considerar o momento certo para comprar ou vender uma casa, um factor importante na decisão deve ser a saúde geral do mercado, que é em grande parte uma função da oferta e da procura. Saber quão próximo o mercado está de um nível saudável de atividade pode ajudar os consumidores a determinar se é um bom momento para comprar ou vender e o que poderá acontecer ao mercado no futuro. Isto é difícil de avaliar quando se olha para o número de casas vendidas num determinado momento sem compreender a saúde do mercado naquele momento. O contexto histórico é extremamente importante. Nosso modelo potencial de vendas de casas mede como deve ser um mercado saudável para vendas de casas com base nos ambientes econômico, demográfico e do mercado imobiliário.
Sobre o primeiro modelo americano de vendas residenciais com potencial de dados e análise
As vendas potenciais de casas medem as vendas de casas existentes, que incluem residências unifamiliares, sobrados, condomínios e cooperativas em uma taxa anualizada ajustada sazonalmente com base na relação histórica entre as vendas de casas existentes e os dados demográficos da população dos EUA, posse do proprietário, casa- poder de compra na economia dos EUA, tendências de preços no mercado imobiliário dos EUA e condições no mercado financeiro. Quando o nível real de vendas de casas existentes está significativamente acima das vendas potenciais de casas, o ritmo do volume de negócios não é apoiado pelos fundamentos do mercado e existe uma maior probabilidade de uma correção do mercado. Por outro lado, as taxas anualizadas e ajustadas sazonalmente de vendas reais de casas existentes abaixo do nível de vendas potenciais de casas existentes indicam que o volume de negócios do mercado está a ter um desempenho inferior à taxa fundamentalmente apoiada pelas condições actuais. As vendas anuais de casas existentes, ajustadas sazonalmente, podem exceder ou ficar aquém da taxa potencial de vendas por uma série de razões, incluindo condições de mercado não tradicionais, restrições políticas e comportamento dos participantes do mercado. As estimativas recentes de potenciais vendas de casas estão sujeitas a revisão para refletir as informações mais atualizadas disponíveis sobre a economia, o mercado imobiliário e as condições financeiras. O modelo de vendas potenciais de casas é publicado antes do relatório mensal de vendas de casas existentes da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
